二手房房產個人所得稅如何計算？

李女士

您好，麥騰裝飾很高興為您解答.
對于銷售方：
1,個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅(附加稅費自動免征);
2,對個人銷售住房暫免征收土地.
3,對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅.
4,個人轉讓自用達5年以上并且是的家庭居住用房取得的所得，暫免征收個人所得稅.
5,財產轉讓所得個人所得稅應納稅額的計算，
應納稅額=應納稅所得額*適用=(收入總額-財產原值-合理稅費)*20%

(1)以實際成交價格為轉讓收入.納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征稅機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致.

(2)納稅人可憑原購房合同,等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值,轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用.

(3)合理費用是指納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用(商品房及其他住房扣除限額為房屋原值的10%),住房貸款利息,手續費,公證費等費用.

裝修費用1萬可以全額扣除，轉讓環節營業稅,土地,印花稅全免.
應納稅額=(18-12-1)*20%=1萬元
6,為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅.

(1)個人出售現住房所應繳納的個人所得稅稅款，應在辦理產權過戶手續前，以納稅保證金形式向當地主管稅務機關繳納.(2)個人出售現住房后1年內重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金.大于原住房銷售額，全退;小于，按比例退還.

所以出售方若在出售1年內重新購房的，購房金額大于18萬的，全額退還個人所得稅1萬元，小于18萬的，按比例退還.
7,納稅人未提供完整,準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額.

(具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域,地理位置,建造時間,房屋類型,住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定.)

若銷售方無法提供房產原值等資料，則應納稅額=18*1%=1800元(第5點里是查賬征收，本例是核定征收)

另外，契稅是買方稅，稅法規定由買受人負擔.

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陳經理

二手房20%個稅納稅人：賣方
普通住宅2年之內20%個人所得稅計算方法：{售房收入－購房總額－(營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}*20%;
2年以上(含)5年以下的普通住宅20%個人所得稅計算方法：(售房收入－購房總額－印花稅)*20%.
出售公房20%個人所得稅計算方法：5年內， (售房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用)*20%，其中經濟房價款=建筑面積*4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米*1%*建筑面積.5年以上免交.
注：對于自用滿5年且是家庭惟一住房的房屋買賣可免繳個人所得稅.對納稅人未能提供完整,準確的有關憑證，不能正確計算應納稅額的，應采取核定征收，購房個人所得稅暫定為計稅價格的1%.

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巫海宜

二手房20%個稅納稅人：賣方
普通住宅2年之內20%個人所得稅計算方法：{售房收入－購房總額－(營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}*20%;
2年以上(含)5年以下的普通住宅20%個人所得稅計算方法：(售房收入－購房總額－印花稅)*20%.
出售公房20%個人所得稅計算方法：5年內， (售房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用)*20%，其中經濟房價款=建筑面積*4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米*1%*建筑面積.5年以上免交.
注：對于自用滿5年且是家庭惟一住房的房屋買賣可免繳個人所得稅.對納稅人未能提供完整,準確的有關憑證，不能正確計算應納稅額的，應采取核定征收，購房個人所得稅暫定為計稅價格的1%.

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哭泣的眼淚

　　房產個人所得稅是指房產交易過程中由稅務機關征收的個人所得稅，一般存在于二手房交易過程中由賣方個人繳納的利得稅，新房賣方是開發商不存在銷售環節的個人所得稅。適用稅目、*根據現行《中華人民共和國個人所得稅法》規定，按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅，適用比例*，*為20%，所以個人房產應納稅額應納稅額=應納稅所得額×*（20%）

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