商品房認購書的定金怎么約定？有沒有人曉得？

并不是對方

目的在于對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，而且往往以一定數額的定金作為協議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協議等等。很多購房者認為，在整個交易過程當中，只有*終簽署的《商品房買賣合同》是有效合同，而商品房認購書并不是正式合同，充其量也就是意向書而已，并不具備合同的約束力，由此看來商品房認購書中所列有關定金罰則自然也就沒有約束力。其實這種觀點是錯誤的。商品房認購書具有合同的法律效力，一旦簽署，即對雙方當事人產生相應約束力。購房者在簽署商品房認購書時千萬不能因其內容簡單而掉以輕心，特別是不能認為商品房認購書不是正式合同，從而置商品房認購書中的有關違約責任于不顧。并且容易發生定金套牢購房人的問題。導致認購人被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：依照《民法通則》和《合同法》的規定，當事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔保，假如給付定金的一方拒絕訂立合同，無權要求返還定金；假如收受定金的一方拒絕訂立合同，應當雙倍返還定金。人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。這也就意味著，《商品房認購書》中一旦約定了定金，假如不想簽訂《商品房買賣合同》，開發商就有權“不返還”。當然，假如開發商不愿訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍返還。律師提醒，一旦看到“定金”兩個字，就一定要同時想到這兩個字背后隱含著的“定金罰則”。律師支招盡管房屋認購書常常將認購人套牢，但，只要關注以下幾點，完全可以規避風險，防止被套。首先要謹慎對待銷售人員的宣傳。為了訂單背后的提成，銷售人員會使出“渾身解數”，一定要謹慎分析銷售人員的促銷手段，無論是“一套”還是“明天就漲價”，無論是“小區配套完善”還是“智能管理”，無論是“超大樓間距”還是“60%綠化率”，都請您保持冷靜，不要由于一時頭腦發熱而被“套牢”。其次是交錢之前請三思。為限度保護自己的利益，要在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認購書》中的定金條款并不生效，因此假如在已經簽訂了《商品房認購書》之后，不過尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，購買者還可以選擇及時抽身，這個時候開發商或銷售公司無權要求或起訴購買者支付錢款。第三，簽訂《商品房認購書》并非必經程序。雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認購書》并不是房屋買賣的必經程序，購房者可以爭取直接與開發商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補充協議)等內容進行協商，雙方達成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。約定《商品房認購書》“退出”條款由于簽訂《商品房認購書》時，樓盤的一些細節尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準等，因此應該約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。第四就是盡量不交“定金”。假如還沒有下定的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預付款、預訂款、誠意金、擔保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易抽身退出，盡量不要交“定金”。要抓住對方違約機會。一旦開發商或銷售公司出現違約，一定要抓住機會，要求開發商或銷售公司解除《商品房認購書》，并全額退還已經收取的款項，假如是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發商或銷售公司的違約行為，需要在《商品房認購書》中詳細約定開發商或銷售公司收取“定金”或“預付款”的目的，并把銷售人員的承諾寫入，這樣一旦出現違反約定的情況，購買者才能夠底氣十足并證據充分地要求對方返還款項。認購書可直接轉成正式合同商品房認購書是房屋買賣雙方達成的一種“初步意向”，既然是初步意向，就表明雙方可以以比較小的代價退出。不過在特殊情況下，初步意向也可能轉化為正式的商品房買賣合同。條件是具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，出賣人已經按照約定收受購房款。這個規定實際上是一把雙刃劍，假如已經決定要買這套房，不妨使用這個規定，爭取讓初步意向直接轉化成《商品房買賣合同》，免去中間的夜長夢多。不過假如購買者還處于試探階段，還期望能夠有機會隨時退出，那么就要防止在預訂書或是商品房認購書中約定得過于詳細，防止初步意向直接轉化成商品房買賣合同，為自己保留及時“退出”的機會。

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一別許久

商品房認購書具有合同的法律效力，一旦簽署，即對雙方當事人產生相應約束力。購房者在簽署商品房認購書時千萬不能因其內容簡單而掉以輕心，特別是不能認為商品房認購書不是正式合同，從而置商品房認購書中的有關違約責任于不顧。并且容易發生定金套牢購房人的問題。

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奇遇立緣

1，須知簽認購書不是買房必經程序2輕易不簽認購書3，定金”“訂金”要分清4，相關法規：《商品房銷售管理辦法》第二十二條規定：“不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。”

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騎著毛驢兒

購房者由于對認購書的認識程度不夠，在簽訂時較為隨意，為自己帶來了不少麻煩。作為開發商在不具備簽訂正式《商品房買賣合同》條件之前的一種協議，認購書具備擔保正式《商品房買賣合同》簽訂的擔保效力。遼寧恒信律師事務所于律師表示，依照《人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關規定，假如認購協議不違反法律、行政法規的強制性規定，同時符合協議書約定的生效條件時，該協議書即發生法律效力，開發商和購買人均應按照協議書約定享有權利，履行義務。由此看來，具備了上述條件、符合相關法律要求的認購書是與《商品房買賣合同》具有同等法律效力的。假如認購書中，對于房屋的房號、面積、價格以及雙方權利義務等內容做了較為明確的約定，那么認購書可以被看作為一份預先約定的房屋買賣合同，正式的《商品房買賣合同》只是對于認購書內容做出了更為實際的約定；而假如認購書中沒有約定上述內容，則其只是一份購房意向書，不具備合同性質，也就沒有合同的約束力。按照相關法律法規要求，商品房在銷售時，開發商應與購房者訂立書面的《商品房買賣合同》，商品的認購、訂購、預訂等協議應具備《商品房買賣合同》的主要內容。也就是說，假如是具備正式《商品房買賣合同》條件的認購書，其內容應符合《商品房買賣合同》的相關約定，即當事人名稱或者姓名和住所；商品房基本問題；商品房的銷售*、商品房價款的確定*及總價款、付款*、付款時間；交付使用條件及日期、裝飾、設備標準承諾；供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；公共配套建筑的產權歸屬；面積差異的處理*；辦理產權登記有關事宜；解決爭議的方法；違約責任；雙方約定的其他事項等。購房者在簽訂認購書時，要對其中的條款進行仔細閱讀，認真思考，切不可盲目行事。購房者在簽訂認購書時，應仔細斟酌其中的各項條款，并重點關注關于定金的條款、簽訂正式商品房買賣合同的時間及認購書協議的生效、失效時間等內容。同時，應特別關注其中有無超出法律、法規范疇的“霸王條款”，防止自己的合法權益受到侵害。

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