農村宅基地所有權人如何認定？

朱經理

隨著城市化進程的加快，很多農村房屋面臨拆遷，由此引發的糾紛日益增多.由于農村房屋宅基地的特殊性，確定宅基地上房屋的權屬于確定其他財產權屬亦有所不同.筆者根據審判實踐，談談個人的一些看法.農村房屋的產權人主要以房屋坐落用地的使用權人來確定.在此認定規則下，需解決以下問題.
一,戶內家庭成員的認定.
農村宅基地屬村民集體所有，宅基地使用權只能分配給本集體經濟組織成員使用.在我國，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省,自治區,直轄市規定的標準，主要根據家庭成員數確定使用面積.用地審批表確定的擁有本集體經濟組織戶籍的家庭成員應為戶內成員，因婚姻,生老病死等原因，宅基地使用權共有人應隨著戶內家庭成員的增減而增減，但這不影響以戶的名義共有.明確此問題，主要解決家庭成員發生變動后所建房屋的權屬問題.依據"房地一體"原則，家庭成員變動后所建房屋應屬變動的宅基地使用權人所有.
二,未成年人或老年人未出資建房時共有人的認定.
未成年人在建房時尚無勞動能力，對房產沒有出資，如認定未成年人有產權，在一定程度上損害了其父母的利益.基于撫養關系，未成年人的居住權完全可以得到保障，盡管未成年人成年后可能因矛盾無法與父母共同生活，又無法單獨取得宅基地，但由于其本身享有宅基地使用權，一樣可以通過建筑等形式實現其居住權，而且實踐中一般不會發生居住權之爭.從拆遷安置的角度來看，即使未成年人沒有房屋所有權，仍享有拆遷安置利益，其利益不受影響.對于老年人年老時所建房屋，只要其能從事家庭勞動，對家庭生活有所貢獻，也應屬于房屋共有人.
三,不應認定為房屋共有人的情形.
一是戶內家庭成員共同申請宅基地后未共同生活或共同出資.對這種情況，如相互之間有約定應按約定處理，沒有約定，如不存在夫妻等共有的基礎關系，應以對所建房產是否有貢獻確定房屋權屬.沒有共同生活，但有所出資，應認定產權;共同生活，雖未出資，但只要對家庭生活有所貢獻，也應認定產權;既未共同生活也未出資，則不應認定產權.二是宅基地上房屋非戶內家庭成員建造.對這種情形，應參照農村房屋流轉合同效力的認定規則，認定房屋權屬.

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高興

根據<確定土地所有權和使用權的若干規定>的規定，宅基地使用權在確權時主要依照以下原則：
1,1982年2月國務院發布<村鎮建房用地管理條例>之前農村居民建房占用的宅基地，超過當地政府規定的面積，在<村鎮建房用地管理條例>施行后未經拆遷,改建,翻建的，可以暫按現有實際使用面積確定集體土地建設用地使用權.
2,1982年2月<村鎮建房用地管理條例>發布時起至1987年1月<土地管理法>開始施行時止，農村居民建房占用的宅基地，其面積超過當地政府規定標準的，超過部分按1986年3月中共中央,國務院<關于加強土地管理,制止亂占耕地的通知>及地方人民政府的有關規定處理后，按處理后實際使用面積確定集體土地建設用地使用權.
3,符合當地政府分戶建房規定而尚未分戶的農村居民，其現有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標準的，可按現有宅基地面積確定集體土地建設用地使用權
4,非農業戶口居民原在農村的宅基地，房屋產權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權.房屋拆除后沒有批準重建的，土地使用權由集體收回.
5,接受轉讓,購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當地政府規定標準，按照有關規定處理后允許繼續使用的，可暫確定其集體土地建設用地使用權.
6,繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設用地使用權.
7,按照確權規定，確定的宅基地面積超過當地政府規定標準的，可以在土地登記卡和土地證書內注明超過標準面積的數量，以后分戶建房或現有房屋拆遷,改建,翻建或政府依法實施規劃重新建設時，按當地政府規定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集體.
8,華僑原在農村的宅基地，房屋產權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權.房屋拆除后沒有批準重建的，土地使用權由集體收回.
9,空閑或房屋坍塌,拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不確定土地使用權.已經確定使用權的，由集體報經縣級人民政府批準，注銷其土地登記，土地由集體收回.

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郭

當前，隨著城市化進程的加快，愈來愈多的農村房屋面臨拆遷，與此同時，伴隨著拆遷安置政策的日趨合理化，農村房屋拆遷產生的安置利益也逐漸增加，因此引發的農村房產之爭也日益增多.由于農村房屋坐落用地宅基地的特殊性，確定宅基地上房屋的權屬與確定其他財產權屬亦有所不同.筆者根據近年來的審判實踐，談個人的一些看法.

<物權法>第142條規定："建設用地使用權人建造的建筑物,構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人".此條款雖是對國有土地上房屋權屬的規定，但在一般情況下，農村房屋的產權人也主要以座落用地的使用權人來確定.在以此認定規則下，需注意以下問題：

一,戶內家庭成員的認定.由于農村宅基地屬村民集體所有，宅基地在分配上存在著排他性和福利性，即宅基地使用權只能分配由本集體經濟組織成員使用.但在分配*上，又有其特定規則.<土地管理法>第62條規定："農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省,自治區,直轄市，規定的標準".因此，宅基地以戶的名義取得，屬農戶共有，并主要根據家庭成員數確定使用面積.各集體經濟組織在農戶申請用地時，會對其常住家庭成員進行核定，然后分配特定面積.用地審批表確定的擁有本集體經濟組織戶籍的家庭成員應為戶內成員，戶內家庭成員共享宅基地使用權.然而，由于戶內家庭成員常因婚姻,生老病死等加入或減少，家庭成員數并不固定，但已取得的宅基地又有其固定性，對外仍屬農戶共有.因此，宅基地使用權共有人應隨著戶內家庭成員的增減而增減，但不影響以戶的名義共有.明確此問題，主要解決在家庭成員發生變動后所建房屋的權屬問題.依據房地一體原則，家庭成員變動后所建房屋應屬變動的宅基地使用權人所有.

二,未成年人或老年人未出資建房時共有人的認定.這里所指的未成年人僅指不包括準治產人(16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的人)，未成年人在建房時尚沒有勞動能力，對房產沒有出資，是否認定屬于房產共有人，實踐中存有不同做法.有觀點認為，其父母等*建造房屋的行為可視為包括未成年人在內的一戶農村村民的共同*.而筆者認為，認定未成年人有產權，固然可保障未成年的權益，但卻在一定程度上損害了父母的利益.其實，基于撫養關系，未成年人的居住權完全可以保障，即使未成年人成年后可能因矛盾無法與父母共同生活，也無法單獨取得宅基地，但其本身享有宅基地使用權，也可以通過建筑等形式實現其居住權.而且實踐中往往不是發生居住權之爭，大多是現金利益之爭.從拆遷安置角度來說，即使未成年人沒有房屋所有權，但其仍享有拆遷安置利益，故未成年人的利益不受影響.另外，老年人作為產權人一般不存在問題，因為老年人取得宅基地建筑房屋通常在前，但在年老子女等建筑房屋時，其是否享有所有權?一般認為，即使老年人年老，但只要其能從事家庭勞動，對家庭生活有所貢獻，也應屬于共有人.

三,不應認定為房屋共有人的情形.一是作為戶內家庭成員共同申請宅基地后未共同生活或共同出資，對這種情況，如相互之間有約定應按約定處理，沒有約定，如不存在夫妻等共有的基礎關系，應以對所建房產是否有貢獻確定房屋權屬.既沒有共同生活，但有所出資，應認定產權;共同生活，雖未出資，只要對家庭生活有所貢獻，也應認定產權;既未共同生活也未出資，則不認定產權.二是宅基地上房屋非戶內家庭成員建造.對這種情形，應參照農村房屋流轉合同效力的認定規則，認定房屋產權.

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