請問還沒交房的回遷房能買嗎？中介介紹的可靠嗎？

云朵967

風險1*時間難有保障
珠江中原物業顧問有限公司客戶服務部副主任龍靜文稱，在暫無房產證情況下，如果是買家認為該物業十分“超值”，則買賣雙方可以在充分協商好的前提下，采用“公證贈與”*進行。即表面是辦理公證贈與物業，但私底下還是二手交易。這種做法要雙方十分信任才能進行。等房產證出來之后，再辦理轉名手續。而一般情況下，許多“回遷房”會因各種復雜原因領不到房產證，無法正常上市。
風險2不能辦理按揭
如果采用“公證贈與”的*進行的話，則該買家無法辦理按揭貸款手續，只能一次性付款。
如買家在居住過程中又希望將此房產進行交易，如急需套現*，該套沒有房產證的“回遷房”是無法上市交易的，也無法再通過“公證贈與”的*出售，因為有關法令規定，一套單位的贈與只能做一次。如此一來，該買家無法變現*，*多只能以*的形式進行。
風險3經濟風險
龍靜文介紹說，在無證情況下，該房產還會出現一定的經濟風險。如辦理了“公證贈與”后，上家業主如有不良貸款，被法院查封的話，該下手買家就算是手上有“贈與公證書”也無濟于事，該套房產還是得被查封。
“回遷房”：丁般為私房，被政府征地或開發商收購，在雙方達成一致意見后，業主將原來物業的權屬證明交給開發商，并乎開發商簽訂“回遷協議”;新房產物業建成后，開發商收回“回遷協議”，并*辦出新房產證。
建議
1.考察開發商實力
遇到這種情況，如果是“非買不可”，則要考察拆遷、收購的發展商實力，如果發展商*運作良好、項目上馬快、建設速度快，則回遷速度?房產證相對有些保障。
2.先租后買
如果雙方均十分滿意的話，中介公司建議，雙方簽訂協議，先以交租金的*每月支付一定金額;等該回遷房的權屬證明辦理完畢之后，再將租金轉為首期房款;可再進行按揭貸款。這種*可保障雙方的權益。
近日，某市的謝女士打算從別人手中購買一處回遷房，但不了解回遷房是否可以像商品房一樣辦理過戶手續，也不清楚購買回遷房有沒有什么政策規定。記者就此咨詢了合肥市房產局市場交易處有關人士，據了解，目前可以進行合法買賣的主要分為新建商品房和二手房，新建商品房只要取得商品房預售許可證即可進行正常的產權交易。而回遷房因為“身份”特殊，涉及的法律關系相當復雜，回遷人是否能取得房屋所有權、回遷房是否能辦理合法的房屋所有權證、回遷戶家庭內部對所有權的劃分是否明確，這一系列法律問題難以得到確定。在這種情況下，出于保護自身權益的考慮，購買者在購買回遷房時，要持慎重態度。一般來說，房產管理部門并不提倡購買回遷房。
商品房回遷房有區別
拆遷安置過程中，如果采取貨幣補償皆*，拆遷戶用補償款購買商品房?普通人購買商品房沒有任何區別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。如果采取的是回遷的*，因為拎遷房不是商品房，不能當作商品房?售，二者之間存在一些區別。
首先，在房價款方面，商品房與拆遷房有區別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而拆遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有大、小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。另外，商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。
其次，在房屋公攤面積方面，依照規定，商品房按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》進行計算，對于回遷安置的拆遷房要按照相應的規定執行。但是需要指出的是，有些回遷房屋面積和結構存在不合理現象，不符合建筑規范，例如有的回遷房屋房間只有1.9米寬，或者以劣質房屋安置拆遷戶都是不符合有關規定的行為。
再次，在物業管理費方面，普通商品房按照京價(房)字
(1997)第196號文件即《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》來收取物業管理費，對于北京市行政區域內經濟適用住房小區物業管理服務收費實行政府定價，費用由產權人交納，按照京價(房)字
(2000)163號文件《北京市經濟適用住房小區物業管理服務收費辦法》的規定來收取物業管理費。值得指出的是，無論是拆遷戶還是普通商品房的購買者，他們作為業主的身份和地位是相同的，物業管理的品質不能因為服務對象是拆遷戶而有所降低，更不能認為拆遷素質低而引發矛盾。
總之，雖然回遷房屋和商品房存在一些差距，但是主要是政策上的優惠，體現在有關費用的減免上，除此之外，在房屋質量和物業管理標準等方面都不應有所區別，購買商品房的人和回遷的拆遷戶在入住以后都是業主，在房屋使用過程中都具有同樣的權利，在這方面是沒有任何區別的。
回遷房有無標準
*近有位王先生打來*，反映他所居住的危改回遷房，有一居室房間長度只有1.9米，空間比較狹窄，無法居住。王先生想知道回遷房是否有標準規定，以及這種情況是否合理?
記者為此走訪了首規委、市國土房管局等相關部門，據首規委法制處的有關負責人介紹：當時在計劃經濟條件下提出的住房標準，兩居為56平方米，三居為80平方米等，但是隨著經濟的發展，這些規定早已不適應市場的發展，所以這個標準已不再執行。
對于王先生這種情況，回遷房標準應按照市政辦發[2001]21號文件執行。
據介紹，對于危改回遷房屋，按照原住房面積標準進行安置。
如果回遷房的建筑面積與原建筑面積相同的，按照當年房改成本價，扣除工齡、調節因素、教師優惠等因素計算。
如果回遷房的建筑面積超過原建筑面積，但未超過人均15平方米的，超出部分按照房改成本價計算，不再扣除工齡等因素。
如果回遷房的建筑面積超出人均15平方米的，超出部分按照當地經濟適用住房的價格購買。
但是，對于人均面積不足5平方米的住房困難戶，按照人均建筑面積5平方米標準進行安置。
對于王先生安置的回遷房居室長度只有1.9米，顯然是屬于房型設計不合理，而與回遷房的標準沒有直接關系。所以，對于像王先生的這種情況，在簽合同時就應該注明，如果違約，則應由開發商來承擔，這樣就可有效地保護自己的利益。
網友問：現在從中介看到一處回遷房，據中介說可以幫我把底卡換成我的名字，然后我只需把錢直接付給回遷戶，就可以了!不知這種*可行嗎?有什么風險?
律師答：您與出賣方協商將房屋價款辦理公證提存手續，在該房屋取得房屋所有權證并辦理過戶手續后，由公證處向出賣方支付房屋價款，以避免您的風險;此外應要求出賣方提供真實、有效的回遷協議和其身份證明，并隨回遷房的來源進行核實，是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷。如是經濟適用住房，危改房，集資房或其他土地是以劃撥*供應的房屋，則在轉讓交易時，由出賣人按房屋成交價款的10%補交土地出讓金。
網友問：在拆遷中購買回遷房，可否支取住房公積金?如何辦理?
專家答：可以支取。《北京市住房公積金制度實施辦法》第九條規定：“職工住房公積金可用于下列支出：
一、家庭購、建住房;
二、自有住房的大、中修;
三、超過家庭工資總額收入5%部分的房租。拆遷中職工購買回遷房，當屬家庭購、建住房之列，可以申請支取住房公積金。具體辦理程序如下：申請用住房公積金購建住房的職工及其配偶，向所在單位提交有關證明，如商品房預售合同或意向書等，并經單位審核后，由單位開具“住房公積金支取申請書”，到所屬歸集部門辦理支取住房公積金，歸集部門通過轉帳結算的*，將此款項轉劃至售房銀行帳戶;若購房*不足，交存人還可申請個人住房擔保委托貸款。

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不時地看風景

您好，回遷房允許上市交易的話和其他商品房一樣繳納稅費，未滿5年二手房交易時需要繳納營業稅和個稅，其他根據購房者是否購房、評估價、面積等情況，繳納如下：
1、測繪費1.36元/平方，買方；
2、評估費0.5%(評估額，允許浮動)，買方；
3、契稅評估額初次90平內1%、90平~140平內1.5%，超過140平或非3%，買方繳納;
4、所得稅按全額的1%，北京地區按差額20%繳納，由賣方承擔；
5、交易費6/平方,雙方;
6、工本費80元,買方(工本印花稅5元)買方；
7、營業稅5.6%賣方繳納。
望采納，謝謝！

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sj1102

順便說下楓丹白露萬達東背靠黃河在小區*南面路邊一排，四樓，面積81.2價格低心里價30W左右也就是3700一米吧。

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